הפקעת מקרקעין

הפקעת מקרקעין

הפקעת מקרקעין היא מקרה שבו נלקח השטח על ידי שר האוצר לצרכיה של המדינה. מדובר בהליך קשה שהמדינה עושה תוך רמיסת זכויותיהם של בעלי המקרקעין.

קיימים כל מני סוגי הפקעות, החל מרכישה לצורכי ציבור מכוח פקודת מסילות הברזל, חוק התכנון והבנייה ועד סוגים של הפקעות שלכל אחת מהן ייחוד משלה. בעבר השימוש בהפקעה היה מאד נפוץ וקרקעות היו מופקעות ע"י המדינה לעתים קרובות אך כיום חל בכך שינוי מאז כניסתו לתוקף של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. 

בתי המשפט כיום שמים דגש רב יותר על צמצום הפגיעה בזכות הקניין של בעל המקרקעין וגם מקפידים על מתן פיצויים בערך ריאלי של השטח.

עקרונות מנחים להפקעת קרקע

קיימים מספר עקרונות מנחים בתהליך הפקעת מקרקעין:

• הודעה על הפקעת קרקע
• שימוע
• הגשת התנגדות להפקעה

הודעה על הפקעת קרקע

העיקרון הראשון בהפקעת קרקע מתייחס להודעה על כוונה להפקיע את השטח ועל תפיסת החזקה במקרקעין. בין ההודעה על הכוונה להפקיע לבין תפיסת החזקה בשטח נרשמת הערת אזהרה לטובת המדינה, כך שעם תפיסת החזקה במקרקעין נרשמת בעלות על מקרקעין.

זכות השימוע

בהפקעת מקרקעין לצורך ציבורי לא מופיעה זכות השימוע אלה מופיעה הודעה לבעלים, המתייחסת לכך שמי שרוצה יכול לבוא ולנהל משא ומתן עם הרשות לגבי הפיצוי שהוא מעוניין לקבל. הפיצוי לרוב מתחלק לשניים, חלקו הראשון ניתן במועד ההפקעה וחלקו השני ניתן במועד תפיסת החזקה, כאשר הכלל הקובע הוא שבמקרה שיש מחלוקת על גובה הפיצויים- היא לא תעצור את ההפקעה ועל הצדדים להסדיר מחלוקת זו באמצעות בית משפט או באמצעות ועדת השגות.

עד שנכנס חוק יסוד כבוד האדם וחירותו לתוקף הבחירה בהליך של פיצוי הייתה בחירה גרועה שכן היא גררה את בעל השטח לדיונים של שנים בבתי משפט, דבר שלא שיחק לטובתו. יחד עם זאת, לאחר כניסת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, אשר מקנה הגנה על הקניין,  הפיצויים שונו והמדינה משלמת הרבה יותר כסף לבעלי הקרקע. עדיין, תהליך זה כרוך בהתדיינות של שנים, אשר בסופם הפיצוי עשוי להיות גבוה אך עדיין גובה מחיר יקר מאוד מהבעלים.

התנגדות להפקעה

התנגדות להפקעה יכולה להתרחש מסיבות שונות. חובה על הרשות המפקיעה לאפשר שימוע לבעלים מאחר והם בעלי המקרקעין או המחזיקים במקרקעין וזכותם לדעת מה יעלה בגורל המקרקעין. במסגרת השימוע יוכלו להבין את מטרת ההפקעה ולעיין בתוכניות הבנייה המשפיעות על ההחלטה להפקיע.

אף על פי שהפקעה לצרכי ציבור היא הפקעה למטרה מסוימת, למדינה עדיין אין זכות קניין במקרקעין ולכן יש אפשרות להביא לשינוי במטרת ההפקעה ע"י הליכים משפטיים או לצמצם את הנזק לבעלי שטחים שהופקעו, לדוגמא, הפקעה לצרכי ציבורי היא הקמת גינה ציבורית, גינה ציבורית היא דבר חשוב אשר נועד בדרך כלל לשרת שכונה וקהילה שלמה. יחד עם זאת, מאחר ומדובר בשכונה, מן הראוי שלא רק בעל חלקה אחת יישא  במחיר הקמת הגינה הציבורית ממנה ייהנו רוב תושבי השכונה אלה שכל בעלי החלקות עד כמה שאפשר יישאו במחיר הפקעה לצורך הקמת הגינה הציבורית.  

שיהוי בביצוע הפקעת מקרקעין

פרויקט בניה הוא פרויקט שלעיתים קרובות מבוצע על שטח גדול. שיהוי עוסק במקרים בהם ההפקעה לא מבוצעת שנים לאחר שאושרה ובמקום חלו שינויים בשטח. אם לדוגמא תכנית להקמת שכונה כללה בתוכה הפקעה לצורכי ציבורי אבל בין אישור התכונית לבין הביצוע עברו שנים ארוכות – הזמן שעבר מצביע על כך שמטרת ההפקעה נזנחה. זניחה זו של מטרת ההפקעה יכולה להביא לביטול ההפקעה כי הרשות המקומית שבחרה להפקיע את המקרקעין לא ביצעה אותה במשך שנים. 

הפקעות חוזרות

הפקעה מהווה הגבלה חמורה על זכויות הבעלים המחזיקים במקרקעין. הגבלה זו גורמת נזק לבעלי המקרקעין כאשר היא חוזרת על עצמה. בנוסף, היא מהווה פגיעה בזכות הקניין. פגם מסוג זה יכול להוביל לביטול ההחלטה ולהחזיר את הקרקע ממופקעת למעמדה הרגיל.

שינוי במטרות ההפקעה

כאשר הרשות המקומית משנה את מטרות ההפקעה ומפרסמת הודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות מדובר בפגם שהוא חלש יחסית . יחד עם זאת, ככל שמטרת ההפקעה משתנה מספר רב יותר של פעמים הדבר מצביע על פגם שעשוי לרמוז על העדר צורך בהפקעה. כשפגם זה מצטרף לפגמים נוספים הוא עשוי להעיד על זניחת מטרת ההפקעה. יש לקחת בחשבון, כי בכל שינוי במטרת ההפקעה צריכים להישקל שיקולים שונים על ידי הרשות ואם השיקולים הללו לא נשקלו זה מהווה פגם שיכול גם הוא להשפיע על ביטול מטרת ההפקעה.

טיפול בהפקעת מקרקעין

הטיפול בהפקעת מקרקעין מורכב, מאחר ולא ניתן לטפל בהפקעת מקרקעין בהליך אחד. 

כאשר מוגשת תביעת פינוי בית המשפט יוצא מנקודת הנחה שמאחר וההפקעה נרשמה במרשם (טאבו) הוא יבחן את חוקיות ההפקעה רק במקרים נדירים ביותר: האם בוצעו כל ההליכים בהתאם לדין ולהוראות היועץ המשפטי לממשלה? כולל שימוע, פרסום הודעות ומסירת הודעות אישיות לכל הבעלים בקרקע או לכל מי שיש לו זכות או טובת הנאה בקרקע. 

אי קיומו של אחד מהשלבים יכול להביא את בית המשפט למסקנה כי יש להורות על ביטול ההפקעה.  

עקב מורכבותו של התחום מומלץ להיעזר בעורך דין מומחה. 

עורך דין גיא בית און מומחה במקרקעין, לייעוץ משפטי ניתן לפנות בטלפון 050-5350239 או לשלוח הודעה דרך האתר