מה ניתן להפקיע?

איזה קרקע מותר להפקיע

לשאלה איזה שטחים מותר למדינה להפקיע יש תשובות רבות עקב ריבוי החוקים והמצבים המתעוררים בתחילת תהליך ההפקעה, בזמן תפיסת החזקה במקרקעין ואף בסוף תהליך ההפקעה.

פקודת הקרקעות (הפקעה לצורכי ציבורי) מאפשרת להפקיע קרקע מכל סוג שהוא. בנוסף, ניתן להפקיע את כל מה שמחובר לאותה הקרקע וגם את כל הזכויות או טובות ההנאה של בעלי הזכות על הקרקע.  

הזכויות אותן ניתן להפקיע

הזכויות הניתנות להפקעה הן:

•  זכות הבעלות, החזקה והשימוש במקרקעין
•  זיקת הנאה חיובית וזיקת הנאה שלילית
• לעתים ניתן הפקיע גם רישיון קבוע להחזקה מקרקעין

חשוב לדעת, כי שאלות בדבר סוג הזכות וטיב המקרקעין הן קריטיות גם לשאלת הפיצוי וגם לגבי הליך העוסק בדרישה לביטול ההפקעה.

הפקעת מקרקעין נעשית בדרך כלל על שטחים בהם יושבים אנשים אשר לעיתים קרובות זכויותיהם אינן רשומות כלל או שלא נרשמו בצורה מסודרת על אף שאותם האנשים חיים על המקרקעין במשך שנים רבות.

השלטון מנצל את המצב שבו חלק גדול מהנכסים במדינת ישראל לא נרשמו ולא קיימת זהות בין השטח לבין המרשם או בין השטח לבין הבעלים. במצב זה הרשויות מפקיעות את הקרקע, מבקשות לתפוס חזקה במקרקעין, שולחות למחזיקים ולבעלים הודעות על הצורך בפינוי הקרקע בטענה שהם מחזיקים בקרקע שלא כדין או בטענה שהם פלשו לקרקע ותובעות את פינוי המקרקעין ממי שמחזיק בשטח לעיתים יותר מ-50 שנים.

העדר קרקעות במדינת ישראל

הבעיה של העדר קרקעות במדינת ישראל הביאה את גורמי התכנון לידי החלטות קיצוניות, כמו הפקעה או תמ”א 38, או תמ”א 38/2 או דיור בר השגה. כל הללו מתקיימים לצד מדיניות הציפוף עליה הכריזה ממשלת ישראל בשנת 2000, לפיה היא מעוניינת להכיל את הבניה העתידית במדינה עד לשנת 2030 או 2040 על התשתית הקיימת. אפשר לראות בתוכניות התמ״א השונות מעין הפקעה למרות שלא ממש נעשה שימוש בפקודת ההפקעה אלא בחקיקה אחרת.

פגיעה בזכות הקניין

כל התוכניות הממשלתיות הללו כוללות מרכיב קשה של פגיעה בזכויות הקניין של מי שמחזיקים בקרקע, בין אם מדובר בזכות קניין קלאסית או בזכות פחותה ממנה ובין שהמדובר בקניין חדש או ברישיון קבע להחזקה במקרקעין.

עד לשנת 1992, מועד כניסתו לתוקף של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו יכול היה השלטון לעשות ככל העולה על רוחו בהפקעת מקרקעין ותשלום פיצויים. מגמה זו השתנתה דרמטית לאחר כניסת החוק לתוקף מאחר והוא כולל בתוכו הגנה חוקתית על זכות הקניין.

לאחר כניסת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו לתוקף, בעיות כגון הזמן שעבר מאז רכישת הנכס, אי התאמה בין השטח הרשום לבין השטח המוחזק, אי התאמה בין זהות המחזיק או הבעלים באותם שטחים יוצרים בעיה קשה המשפיעה לעיתים קרובות על הזכויות להן זכאים המחזיקים או הבעלים של המקרקעין. 

חקירת קרקע

הפתרון לבעיות הללו הוא חקירת הקרקע. חקירת קרקע משמעותה חקירת ההיסטוריה של הקרקע ואיסוף המידע לגבי מתי החל לעשות בה שימוש האדם הראשון שהחזיק בה ומה קרה בדרך שגרם לחוסר ההתאמה בין מה שרשום לבין המציאות הקיימת בשטח.

חקירת הקרקע הינה תנאי הכרחי לטיפול בבעיית ההפקעה ונעשית על ידי חיפוש חומרים היסטוריים לגבי ההסדר שחל על המקרקעין. במקרים מסוימים מדובר באזורים בהם פעם היו מעברות, למשל בעיר חולון בשכונת תל גיבורים, ברמת השרון, בהוד השרון וערים נוספות בהן הממשלות שהיו לאורך השנים הבטיחו למי שמחזיקים בקרקע קבלת זכויות אחרות במהלך פינוי הקרקע. חקירת הקרקע עשויה לגלות הבטחות אלה ולכפות על המדינה לקיים את אותן הבטחות שלטוניות.

יחד עם זאת, בדומה למקרים אחרים במדינת ישראל לשלטון יש המון זמן, לעתים נדמה שהוא מחכה שדור ההורים יחזיר נשמתו לבורא והילדים שלא כל כך מודעים לזכויות הוריהם על הקרקע יעברו להחזיק בקרקע ואז, תוך ניצול מחפיר של המצב, השלטון ידרוש מהם את פינוי הקרקע באמצעות פקודת הקרקעות.

טיפול בהפקעת מקרקעין

מומלץ לא לבוא בדברים עם נציגי השלטון שעשויים להטעות את מי שהם דורשים ממנו לפנות את המקרקעין, ולהתחיל ולחפש בחומרים ההיסטוריים דרך להסדרה או להבנת מעמדו של מי שמחזיק בקרקע.

הבנה זו הינה הבנה יסודית שיכולה לסייע למי שמתמודד עם תביעת פינוי ולאפשר לו לדרוש פיצויים בערך ריאלי עבור פינוי הקרקע.

עורך דין גיא בית און מומחה במקרקעין, לייעוץ משפטי ניתן לפנות בטלפון 050-5350239 או לשלוח הודעה דרך האתר