תהליך הפקעת מקרקעין
תהליך הפקעת מקרקעין
תהליך הפקעת מקרקעין כולל מספר שלבים:
- בדיקת הקרקע – תחילה נבדקת מידת ההתאמה של הקרקע למטרת ההפקעה
- שמיעת התנגדויות – נשמעות התנגדויות לביצוע ההפקעה ולתפיסת החזקה בקרקע
- ניהול מו"מ – מתנהל משא ומתן עם בעלי הזכויות בקרקע ותשלום פיצוים למי שהופקעה ממנו הקרקע
מאחר ומדובר בפעולות רבות אשר שר האוצר או שר התחבורה אינם יכולים לבצע בעצמם, ישנה ועדה מייעצת לענייני הפקעות שעיקר תפקידה הוא להעביר את ההמלצות לשר.
ועדה מייעצת בתהליך הפקעה:
הוועדה המייעצת לענייני הפקעה אינה מחליטה במקום השר אלא רק מייעצת לו ביחס להיבטים שונים הנוגעים להפקעת הקרקע. עיקר תפקידה של הוועדה המייעצת הוא לאסוף את כל הנתונים הרלוונטיים לביצוע ההפקעה ולייעץ לשר.
הוועדה מייעצת לשר בנוגע לנחיצות ההפקעה והתאמת המקרקעין לתוכנית שעבורה הם מופקעים. בנוסף, הוועדה שומעת התנגדויות של מי שיש לו זכות בקרקע, בודקת את הכדאיות בהפקעה, את היכולת הכספית לשלם פיצויים ואת ההשלכות המשפטיות העשויות להיות להפקעה.
במרבית המקרים לאחר שמיעת הצעות הוועדה השר מאמץ את הצעותיה או במקרים נדירים מחליט שלא מאמץ את המלצות הוועדה.
זכות השימוע
מאחר והפקעת מקרקעין מאזרח הינה החלטה כבדה המתנגשת עם זכות הקניין, קבע היועץ המשפטי לממשלה הנחייה כי במקרה שהשלטון מבקש להפקיע רכוש של אזרח צריך לקיים קודם שימוע בפני ועדת המשנה לענייני הפקעות במינהל מקרקעי ישראל.
שימוע קריטי ממספר סיבות: בכדי למנוע שרירות מההחלטה להפקיע וגם כדי להביא את ההחלטה על הפקעת הקרקע בפני ביקורת שיפוטית ולבחון את הסיבות בגללן החליטה הרשות להפקיע את המקרקעין.
במקרים מסוימים השר מאציל סמכויות להפקעה לראש הרשות המקומית. במקרים אלה יש צורך בשימוע כפול, גם בפני שר האוצר וגם בפני ראש העיר שהוא הגורם המפקיע. כל אחד מהם מחויב לשקול בעצמו את הטיעונים המובאים לפניו ולהחליט אם הוא מפעיל את הסמכות להפקיע או לא מפעיל את סמכות ההפקעה.
שיקולים בהחלטה על הפקעה
שלושה שיקולים מרכזיים עומדים בפני הרשות בקבלת ההחלטה על הפקעה:
- קיומו של צורך ציבורי מסוים ומוגדר – ההחלטה על הפקעת מקרקעין לצורכי ציבורי מחייבת שיתקיים צורך ציבורי מוגדר בהפקעה, למשל הצורך בהקמת גינה, אולם ספורט או בית ספר. הצורך צריך להיות מוגדר בבירור מאחר והפקעה מהווה אקט קיצוני שנועד לשרת מטרה ציבורית.
- התאמה בין הצורך הציבורי לבין המקרקעין הספציפי- חייבת להיות התאמה בין הצורך הציבורי של השטח הספציפי מאחר והמטרה בהפקעה הנה מטרה ציבורית. לדוגמא, במקרה שבו רוצים להקים בית ספר או מגרש משחקים בשכונה שאין בה ילדים וגם לא עומדים להיות בה ילדים בחמש השנים הקרובות ניתן לטעון שהפקעת מקרקעין בשכונה זו אינה רלוונטית ולא מתקיימת זיקה בין האמצעי (הפקעה) למטרה (הקמת ב"ס).
- שיקול החלופות – יש חובה לבדוק חלופות לשטח. האם ניתן להשיג את אותה מטרה בדרך אחרת שבה לא יופקעו המקרקעין? אם כן אז עדיף לעשות זאת ולהימנע מההפקעה.
כל השיקולים הללו צריכים להילקח בחשבון ואם לא נלקחו בחשבון או במקרה שבו השתנו הנסיבות בצורה קיצונית בין מועד הפרסום על הכוונה להפקיע את הקרקע לבין מימוש ההפקעה במטרתה יש צורך לדון שוב בצורך להפקיע את המקרקעין בשל אותו שינוי נסיבות.
עורך דין גיא בית און מומחה במקרקעין, לייעוץ משפטי ניתן לפנות בטלפון 050-5350239 או לשלוח הודעה דרך האתר